刘晓光

　　现在不仅中小地产商，大地产商也需要融资，这就需要更多的融资通道，比如房地产基金、地产信托基金、房地产的债券、资产证券化等等，但比较现实的就是建立一个产业基金。

　　刘晓光——北京首都创业集团总经理，被誉为“中国房地产基金的倡导者和领跑者”。

　　作为一个政府全资控股、净资产达100多亿元的企业的老总，也许因为承载了太多的责任和梦想，即便他笑起来的时候，表情里也透着一丝淡淡的苦涩。

　　在最近深圳召开的土地博览交易会的地产金融论坛上，刘晓光作了《中国地产金融的创新与突破》的演讲。期间，本报记者采访了刘。

　　行业发展需要房地产基金

　　记者：首创为什么要做中国人自己的房地产基金？

　　刘晓光：首创并不缺资金，我们面对的不是资金问题。中国有这么大的市场容量，有这么大的资金需求，但却没有一个产业基金建立起来，这是一个遗憾。中国的金融产品体系的设计是有缺陷的，现在不止中小地产商，大地产商也需要融资，这就需要更多的融资通道，比如房地产基金、地产的信托基金、房地产的债券、资产证券化等等，但比较现实的就是建立一个产业基金。我们正在探讨建立中国式的、完全规范化的自己的房地产基金，主要为内地发展商提供融资渠道。由于产业基金法还没有出台，我们设想用有限责任公司的形式先做，由2家到50家企业共同成立一个投资公司，规模在200亿元人民币，理想规模在400亿元，完全用基金管理公司的方式来运作。

　　记者：在中国房地产基金法尚未出台之前，以有限责任公司来发起这个基金，风险何在？

　　刘晓光：房地产基金法还没有出台，但产业基金法肯定要出台，在目前这种情况下用有限责任公司注册也是可以的。这等于就是一个更大的房地产投资公司，但在管理技术和方法上用的是用管理基金的方法进行，这样可以减少风险。由首创和一些大企业发起的中国房地产基金，我认为是符合国家产业政策的。

　　记者：目前这个房地产基金的项目进展如何？

　　刘晓光：现在还在探讨模型阶段，关键是模型。模型已经出来了，包括怎样防范风险、怎样调动投资者的积极性以及被投资者的积极性、怎样把每一个风险锁定等等内容。如果风险很大就运作不了，最重要的是大家的利益倾向能不能融合在一起，它是不是一个健康发展的基金，它的投向在哪里？这个模型要做得非常细。

　　记者：首创资金平台成功的保证是什么？是否具有可复制性？

　　刘晓光：首创的投融资模型是在实践中构造成的，这得益于它有最好的投资品支撑，首创有国营的背景，有不同的融资方式，强大的融资信誉、品牌和优质的产业项目造就了首创的投资融资平台，这些东西是不太容易复制的。

　　首创是一个强大的产业公司，有一部分金融，但实际上是靠强大的产业来支撑的。首创现在提出了532战略，即水、燃气、高速路、地铁占50%，地产占30%，金融不到20%。首创实际上是靠优质产业来支撑金融，又靠金融来输送血液让产业产生更大的利润，二者是有机互动的。我认为如果没有强大的产业带就不要做金融，但如果有了强大的产业带但不做金融也很难快速发展。很简单，首创从净资产15亿达到120多亿左右是很快的事情，因为有实实在的产业支撑。

　　中小开发商的四条路

　　记者：宏观调控之下，融资成为地产企业的首要任务，对很多中小开发商来说融资显得尤为艰难，你认为中小开发商的融资渠道有哪些？

　　刘晓光：四条路：第一条我认为现在应该有专门针对中小房地产企业的担保基金出现，但现在没有。一般是由政府出资市场化引导运作，这在日本欧洲非常普遍；第二条路是已经开通的中小企业板是否应该给中小房地产商一席之地，这个渠道应该打通；第三条路是本地化的中小地产商应该建立一个自己的本地基金。并不是说要做大项目的开发，而是拾遗补缺解决最急的事。它不能是跨地区的，一般都是本地区之内几十个商家的联合体，就是互通互助，这是很有意思的事；第四条路说白了就是让股让利，大投资商来了就让，一种是按原始价让，一种是原始价加利息让，一种是略加点利润让，如果是加暴利让谁也不会理你。

　　记者：你刚才提到的地产商之间联合成立互助体，这与温州的联合投资团和炒房团有什么不一样吗？

　　刘晓光：我指的互助体是规范的，中小企业联合成立一个真正的合作会组织，肯定要有法律保障，大家用一种什么样的形式建立组织基金，在什么情况下可以动用这个基金，都有严格的规定和相互制约的措施，它是互助会性质的。我认为它首先应该是本地化的，其次要地产商比较集中的地方，第三确信是有资金需求的。

　　记者：事实上这种民间基金的风险是比较大的，最后被某个人卷走的事时有发生，如何防范这些风险呢？

　　刘晓光：所以强调一定要规范，我现在还没想好怎么去规范它。可以先有一个圈子，先在圈子里面做，然后再拿到市场上去做，大家风险共担利益共享。我觉得创新就要创造，市场有需要你不去创新就死定了。

　　行业洗牌外资进入倒计时

　　记者：最近国家的宏观调控政策，引来房地产界一片洗牌的声音，您认为哪些企业会被洗出局？对首创而言意味着哪些机会？

　　刘晓光：首先，不管有没有宏观调控，洗牌都是肯定要进行的；第二，大的并购时代已经到来了。什么人并购什么人呢？很简单，有资金、有信誉、有综合开发能力的并购一些没有能力再做下去的。现在很多中小房地产商特别是那些有了土地的，因为没钱没法继续运作了，所以我们也在看，如果项目好、附加价值高、操作能力强我们会考虑，我们主要从土地所处的位置、流动性变现性以及代价几方面去考虑。

　　记者：在这样一个行业的大洗牌和整合时期，首创在全国的战略规划是什么？

　　刘晓光：首创过去在全国也有一些投资，比如在南宁和马鞍山。做这两个项目都不仅仅是为了开发地产。广西项目主要是我们当时有了一个上市公司，找到了一个好的投资品。而马鞍山项目是因为首创在那里的水厂项目启动了。首创置业的优势在北京，立足北京是首创置业最大的一个特点，下一步会做一些调整，我们会进入沿海城市和一些好的中线城市，但目前还没有非常详细的计划。

　　记者：您一方面谈到并购时代已经到来，但另一方面又鼓励中小房地产商联合？这是否有些矛盾？

　　刘晓光：我不反对洗牌，但我觉得应该创造一个公平的环境，不能说因为地产商小就不能做生意了。实际上有很多中小地产商的成长性是很好的，大地产商也是从小到大的。

　　记者：我们知道“丽都水岸”是首创与荷兰ING合作的，首创的新增项目会与国际资金继续合作吗？

　　刘晓光：新项目有资金需要，肯定要寻求国际合作，但更重要的是可以利用他们的技术、管理并寻找将来更长远的国际合作空间。新项目的资金来源一种是国际投资，国际投资方面或者和大投资者合作或者和国际基金合作，另一种是可能和国内其它做得好的地产商进行合作，我希望把蛋糕做大一点。

　　记者：你感觉目前外资进入中国的情况是怎样的？

　　刘晓光：外资一定会看好中国地方市场，这个时间已经很逼近了。目前国际大的投资者还只进来了一部分，许多大地产投资者在地产投资上有几百亿美元，我们只是他们的一个零头。这对中国地产商是一个挑战，就是中国能不能产生大的地产企业，中国的大开发商们能不能走联盟的路，能不能跟这些大的外资地产竞争。